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재건축 대안 가로주택정비사업 ‘탄력’

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기사입력 : 2020.07.17
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서울 주택 공급난 심화

용적률·층수 제한 완화


정부의 부동산 규제책이 쏟아지는 가운데, 서울시는 재건축·재개발 사업 인허가에 대해 부정적 입장을 견지하고 있다. 이에 따라 서울 주택 공급난이 심화할 것이라는 전망에 소규모 주택 정비 사업인 가로주택정비사업이 탄력을 받을 것이라는 전망이 나온다. 


가로주택정비사업은 노후하고 불량한 건축물이 밀집한 1만㎡ 미만의 가로 구역에서, 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거 환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.


 정부와 서울시는 재건축·재개발에 비해 주변 부동산 시장에 미치는 파급 효과가 작다는 점 때문에 도심 주택 공급의 대안으로 적극 추진하고 있다. 이와 관련 서울시는 용적률 완화 등 소규모 주택 정비사업 활성화 방안을 추가로 마련해 공개할 계획을 밝히고 있다.


가로주택정비사업은 재건축·재개발과 달리 정비기본계획 수립 및 정비구역 지정절차를 적용하지 않기 때문에 사업시행기간이 2~3년 이내로 단축되고, 각종 건축법상의 기준을 지방 건축위원회 심의를 통해 완화 할 수 있는 장점이 있다.


하지만 가로주택정비사업은 소규모 사업이고 사업시행 면적과 층 수 제한이 있기 때문에 조합원 외 일반분양분이 적어 사업성이 떨어지는 단점이 있다. 또한 초기 사업비 조달문제나 특히 조합의 비전문성 등으로 인해 전문적인 개발 사업이 쉽지 않다. 조합 입장에서 보면 절차가 복잡하고 관공서 인·허가 등의 문제로 전문적인 지식을 갖춘 대행사가 필요한 것도 이러한 이유에서다. 기존에 가로주택 정비사업으로 추진할 수 있는 지역이 많았지만 사업 활성화가 어려웠던 것도 이 때문이다.


그래서 정부가 이러한 단점을 보완하기 위해 내놓은 것이 공공참여형 가로주택정비사업이다. LH(한국토지주택공사)·SH(서울주택도시공사)가 사업에 참여함에 따라 안정적인 사업비 조달, 견실한 시공사 선정 및 책임준공, 미분양 리스크 해소를 위한 공공의 매입확약 등으로 사업 위험요소도 크게 낮출 수 있다.


특히 공공참여형 가로주택정비사업은 전체 가구수의 20% 이상을 공공임대주택으로 공급하면 법적 상한 용적률까지 건축이 가능하고 층수제한도 완화된다. 서울시 제2종일반주거지역의 경우 층수가 7층에서 최대 15층까지 가능해진다. 이주비 융자도 3억원 한도내에서 연 1.5%의 이율로 시행해 현실적인 이주비 지원을 받을 수 있는 장점이 있다.


다만, 공공참여형 가로주택정비사업이 주택문제 해결의 만능 해결사가 되기는 어려워 보인다. 공급면에서 어느 정도 효과가 있을 수 있겠지만, 소규모 주택정비나 가로주택정비로는 실수요자들이 요구하는 대단지 아파트를 대체하지는 못하기 때문이다. 이 때문에 장기적으로 선호 조건을 갖춘 아파트의 품귀현상이라는 부작용이 나타날 수 있다는 지적이 일각에서 나온다. 


또한 LH·SH 공사의 부담이 늘어나는 것도 문제다. 공공성 강화를 위해 사업성이 없는 소규모 주택단지의 주거환경 개선에 LH·SH가 투입되면 당연히 순이익이 줄고 부채가 늘어날 수밖에 없는 구조다. LH공사의 경우 최근 5년간 부채를 34%절감했으나 아직도 부채비율이 254%에 달한다. 게다가 정부의 임대주택 확대 방침과 3기 신도시 구축 등 부채 증가요인이 적지 않다. LH는 국민임대주택 1채 당 1억2500원의 부채가 발생하는 것으로 지난해 국감에서 지적된 바 있다. 

 

/2020년 7월 17일 동아경제 성창희 기자

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